"Atterrissage en douceur", "pause de l'immobilier", "réajustement maitrisé", "simple ralentissement de la hausse". Nous avons tous entendu ces termes utilisés maintes fois par des professionnels de l'immobilier. Mais qu'en est-il réellement ? Est-ce le moment d'acheter ? De vendre ? Faut-il attendre pour voir ? Va-t-il y avoir une forte baisse comme aux Etats-Unis ou en Grande Bretagne ? Voici quelques éléments afin de se faire une idée de l'état actuel du marché immobilier, et qui vous permettrons, nous l'espérons de mieux appréhender ce qu'il se passe :
Une forte hausse du mètre carré, puis un retournement des prix
Selon l'OCDE, la hausse des prix de l'immobilier entre le 1er trimestre 1997 et le 1er trimestre 2005 a été de +74.3% (voir perspectives économiques n°78, page 31). La FNAIM annonce vers 10% de hausse des prix pour 2005. Au final, on peut se baser raisonnablement sur une hausse des prix de l'immobilier de plus de 84% entre 1997 et fin 2005. Celle-ci a aussi grandement été possible grâce à des taux long au plus bas.
Seulement, on assiste depuis 2006 à une baisse des prix, non encore répercutée dans les indices pour cause de "lissage sur plusieurs mois". Ci-dessous un graph des prix en temps réel, fourni par cotation-immobiliere.fr
Des stocks qui ne cessent d'augmenter
Parallèlement, on assiste également à une hausse des stocks disponibles de biens à la vente, (voir les stocks de logements à vendre sont de plus en plus nombreux" ou encore "Immobilier : les stocks augmentent, les prix de présentation aussi") et ce pour plusieurs raisons que nous détaillerons.
Premièrement, une hausse, puis un emballement des prix de l'immobilier fait que les prix sont dopés régulièrement de 10% au delà du prix du marché. La raison invoquée est souvent que "l'immobilier grimpe, et de toutes manières vous ferez une affaire, car vous le vendrez quand encore plus cher". "Les arbres ne montent pas au ciel" dit le célèbre adage...
Deuxièmement, l'engouement pour le Robien a été tel (investissement donnant droit à défiscalisation) et les loyers étant tellement chers car initialement non régulés, que beaucoup de ces appartements se sont retrouvés vides, sans locataires. Donc seule issue, la vente (lire "la carotte fiscale Robien fait le plein d'appartements vides"). D'après l'interview d'Olivier Nodé-Langlois dans Lemonde, "Ce qui fait qu'aujourd'hui, un certain nombre de logements "de Robien" sont ou vont être vides parce que les personnes qui ont les moyens d'en payer le loyer n'en ont pas besoin, et ceux qui en ont besoin n'ont pas les moyens d'en payer le loyer. C'est l'exemple d'un défaut d'évaluation des besoins.").
Enfin, la solvabilité de moins en moins importante des acheteurs potentiels, fait que de moins en moins de transactions restent possibles.
Celà se confirme sur le graph suivant (source: cotation-immobiliere.fr
Des taux d'intérêts qui montent
Depuis avril 2006, les taux d'intérêts ne cessent de grimper (voir "les taux d'interets repassent les 4%", "taux de crédit, variation à la hausse").
Par ce fait, emprunter pour acheter devient plus cher, et pour un même budget, il faut donc acheter sur une durée plus courte... Les taux d'intérêts jouent leur rôle de garde-fou de la hausse. Enfin avec quelques années de retard...
De moins en moins d'acheteurs potentiels, faute de solvabilité
De la hausse des prix et de la hausse des taux d'intérêts découle bien évidemment des foyers de moins en moins solvables, et donc de moins en moins d'acheteurs potentiels pour ces stocks de bien à la vente.
Ces 2 éléments conjugués attirent l'attention du gouverneur de la Banque de France qui annonce que l'endettement des ménages par rapport à leur revenu disponible est passé de 49% en 1995 à 64% pour 2005. Il indique que cette hausse pourrait induire une fragilité importante en cas de retournement du marché de l'immobilier (lire "les français trop endettés?").
Et l'OCDE d'ajouter: "Si les prix de l'immobilier venaient à augmenter en 2006 au même rythme que l'année dernière et les taux d'intérêt à long terme à poursuivre leur hausse des derniers mois, plusieurs grands pays, dont la France, seraient exposés à un risque élevé de retournement du marché immobilier" (lire "l'OCDE appelle à la méfiance").
Des indices lissés sur plusieurs mois
Seulement à ce moment là, ces appels restent sans réponse et surtout ne semblent pas être entendus.
Il y a une explication logique à tout celà. Les indices indiquent que la hausse des prix est toujours là et qu'il n'y a aucun ralentissement! A qui la faute ? Aux indices lissés.
Comme semble l'indiquer un professionnel du marché immobilier lorsque qu'on lui pose la question "Mais qu'est-ce que cela change de publier cette variation des moyennes annuelles au lieu d'un indice mensuel ?", "Cela permet de lisser très fortement toute variation brutale et inattendue du marché. Ainsi, une éventuelle baisse des prix mettrait environ 9 mois pour être décelable selon cette méthode" (voir "la FNAIM vue par des experts").
Un début de baisse relayé par les médias
Et donc, plusieurs mois s'écouleraient avant que l'information soit au grand jour ? Celà semble se confirmer. Depuis quelques semaines, les médias annoncent haut et fort la nouvelle:
- La Tribune, le 23 septembre 2006: "Baisse attendue des prix de l’immobilier en 2007"
- L'Express: "La fin de l'euphorie"
- Le Figaro, le 18 septembre 2006: "Baisse : tout le monde en parle !"
- Libération, le 16 septembre 2006: "Le marché de la pierre s'effrite"
- L'Expansion, le 23 mai 2006: "la France invitée à se méfier d'un retournement de l'immobilier"
Un cycle déjà observé plusieurs fois
L'immobilier suit des cycles, composés de phases de hausse, ralentissement de la hausse, puis retournement du marché. Ce n'est pas la première fois qu'un tel retournement se produit, et ce n'est probablement pas la dernière.
Seulement, méditons sur la baisse à venir. Quelle sera son ampleur? Et quelle sera sa durée? Peut-être que le précédents cycles pourront nous aider à la déterminer ...
- 1970T1-1981T1: +31.2% sur 44 trimestres (source OCDE, page 31)
- 1981T1-1984T3: -18.1% sur 14 trimestres (source OCDE)
- 1984T3- 1991T2: +33.0% sur 27 trimestres (source OCDE)
- 1991T2-1997T1: -18.0% sur 23 trimestres (source OCDE)
- 1997T1-2005T1: +74.3% sur 32 trimestres (source OCDE)
- 2005T1-2005T4: +10% sur 4 trimsestres (source FNAIM)
- 2006T1-???: -???%
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- Le forum immobilier de Boursorama
- Les sites issus de la catégorie immobilier issus de l'annuaire Dmoz
- La sélection immobilier de l'annuaire Webrankinfo
- La section immobilier du Wikipedia
- La définition du terme immobilier par les internautes du Dicodunet
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